ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE SÖZLEŞME HAZIRLIK SÜRECİNDE KRİTİK DİNAMİKLER
Türk gayrimenkul hukuku pratiğinde, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinin hız kazanmasıyla birlikte en sık başvurulan hukuki modellerden biri Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleridir. Uygulamada "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olarak da bilinen bu model, arsa sahibinin taşınmazını sermaye, yüklenicinin (müteahhit) ise finansman ve teknik gücünü ortaya koyduğu, her iki taraf için de yüksek ekonomik değer taşıyan bir iş birliğidir.
Ancak bu sözleşmeler, Türk Borçlar
Kanunu’nda tek bir başlık altında düzenlenmiş tipik sözleşmelerden değildir. Karma
(sui-generis) niteliği ve içerdiği yüksek ekonomik riskler nedeniyle,
sözleşmenin kuruluş aşamasında yapılacak hukuki ihmaller, telafisi yıllar süren
dava süreçlerine ve ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu çalışmada,
sözleşmenin hukuki yapısı ve tarafların hak dengesinin nasıl korunması
gerektiği teknik boyutlarıyla ele alınacaktır.
1. Sözleşmenin Hukuki Karakteristiği ve "Çift Tipli" Yapı
Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla "Taşınmaz Satış Vaadi"
ve "Eser Sözleşmesi" unsurlarını bünyesinde barındıran, tam
iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) bir sözleşmedir. Bu karma yapı,
uyuşmazlık durumunda hangi kanun maddelerinin uygulanacağı konusunda
karmaşıklık yaratabilir.
Sözleşmenin resmi şekilde, yani Noter
huzurunda düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır (Sıhhat
Şartı). Adi yazılı şekilde (kırtasiye sözleşmesi veya tarafların kendi arasında
imzaladığı metinler) yapılan sözleşmeler, kural olarak geçersizdir ve tarafları
bağlamaz. Dolayısıyla sürecin en başında şekil şartına uyulmaması, tüm projenin
hukuki zeminini ortadan kaldırabilir.
2. Paylaşım Oranları ve "Net-Brüt" Metrekare Aldatmacası
Sözleşme müzakerelerinin en
hararetli kısmı genellikle paylaşım oranları (%50-%50, %45-%55 vb.) üzerinde
gerçekleşir. Ancak hukuk tekniği açısından orandan daha hayati olan husus, paylaşımın
neyin üzerinden yapılacağıdır.
Sözleşmede bağımsız bölümlerin
büyüklükleri tanımlanırken "Brüt" ve "Net" kavramlarının
teknik şartname ile uyumlu ve net bir şekilde tanımlanması gerekir. Uygulamada,
brüt metrekareye otopark, sığınak ve kat hollerinin dahil edilmesi suretiyle
dairelerin "kağıt üzerinde" büyük gösterilmesi, ancak fiili kullanım
alanının (net süpürülebilir alan) küçük kalması sık rastlanan bir uyuşmazlık
konusudur. Profesyonel bir sözleşme, "Net Alan" tanımını Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı yönetmeliklerine atıfla sabitlemeli ve mimari proje ile
sözleşme metni arasındaki uyumsuzluk riskini bertaraf etmelidir.
3. Teminat Mekanizması: Kademeli Devir (Kademeli Ferağ) Sistemi
Arsa sahibinin en büyük riski, arsa
payını yükleniciye devretmesine rağmen inşaatın tamamlanmamasıdır. Bu riski
minimize etmenin en etkili hukuki yolu, Kademeli Devir (Kademeli Ferağ)
sisteminin uygulanmasıdır.
Bu sistemde, yükleniciye taahhüt
edilen arsa paylarının tamamı başlangıçta devredilmez. İnşaatın belirli
seviyelerine (Örn: Su basmanı, kaba inşaatın bitimi, ince işçilik, iskan alımı)
gelindikçe, hak ediş usulüyle peyderpey devir yapılır. Böylece yüklenicinin işi
yarıda bırakması durumunda, arsa sahibi elindeki tapu kozunu kaybetmemiş olur.
Alternatif olarak, yükleniciden kesin ve süresiz banka teminat mektubu veya
teminat ipoteği alınması da hukuki güvenliği sağlayan diğer enstrümanlardır.
4. Teknik Şartname ve Mahal Listesinin Bağlayıcılığı
Hukuki ihtilafların büyük bir kısmı,
inşaatın kalitesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşmenin eki ve ayrılmaz bir
parçası olan Teknik Şartname ve Mahal Listesi, kullanılacak malzemenin
cinsini, markasını, kalitesini ve TSE standartlarını hiçbir tereddüde yer
bırakmayacak şekilde belirlemelidir.
Yargıtay içtihatlarına göre,
sözleşmede "lüks inşaat" veya "birinci sınıf malzeme" gibi
genel ifadelerin kullanılması, ispat hukuku açısından yeterli koruma
sağlamamaktadır. Bu nedenle, mutfak dolabından asansör mekanizmasına, ısı yalıtım
değerlerinden seramik markasına kadar her detayın somutlaştırılması, ayıplı ifa
davalarında arsa sahibinin elini güçlendiren en önemli delil niteliğindedir.
5. Teslim, İskan (Yapı Kullanım İzni) ve Cezai Şartlar
Hukuken "teslim", binanın
sadece fiilen bitirilmesi değil, hukuki ve teknik mevzuata uygun olarak
tamamlanıp oturuma elverişli hale getirilmesidir. Bir binanın Yapı Kullanım
İzin Belgesi'nin (İskan) alınmamış olması, o yapının hukuken
"ayıplı" (eksik) ifa edildiği anlamına gelir.
Bu nedenle sözleşmede:
İnşaat süresinin başlangıç tarihinin (ruhsat tarihi mi, yer teslimi mi?) netleştirilmesi,
Süresinde teslim edilmeyen her ay için ödenecek Gecikme Tazminatı (Kira Yardımı) bedelinin günün ekonomik koşullarına endekslenmesi,
İskan masraflarının kime ait olduğunun ve iskan alım süresinin açıkça belirtilmesi,
Gecikme halinde uygulanacak Cezai Şartın, borçluyu ifaya zorlayıcı ancak ekonomik mahvına sebep olmayacak (hakkaniyete uygun) bir dengede belirlenmesi gerekmektedir.
6. Sözleşmenin Feshi ve Müteselsil Sorumluluk
İnşaatın yüklenici tarafından yarım
bırakılması veya sözleşmeye aykırı imalat yapılması durumunda, sözleşmenin
feshi gündeme gelir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi,
kural olarak mahkeme kararı ile mümkündür ve "Geriye Etkili" veya
"İleriye Etkili" fesih ayrımı, tarafların tazminat haklarını doğrudan
etkiler.
Ayrıca, yüklenicinin üçüncü
şahıslara (topraktan daire alanlara) yaptığı satışlar ve bu şahısların arsa
sahibine karşı yöneltebileceği talepler, sürecin bir diğer karmaşık boyutudur.
Sözleşmede, arsa sahibinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğunu sınırlayan
hükümlerin yer alması, gelecekteki olası davalarda koruyucu bir kalkan işlevi
görecektir.
Sonuç
Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmeleri, mülkiyet hakkının devrini içeren ve ekonomik sonuçları yıllara
yayılan kompleks hukuki metinlerdir. Matbu sözleşmelerle veya sadece karşılıklı
güvene dayalı olarak yürütülen süreçler, telafisi imkansız mağduriyetler doğurabilir.
Sözleşmenin müzakeresinden imza
aşamasına, inşaatın denetiminden iskan alımına kadar olan tüm süreçte; teknik
ve hukuki dengelerin gözetilmesi, risk analizinin doğru yapılması ve cezai
şartların caydırıcı nitelikte kurgulanması, mülkiyet hakkının korunması adına
bir tercih değil, zorunluluktur.
İşbu makale genel bilgilendirme
amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır.
